Få et indblik i husleje

Har du nogensinde undret dig over, hvordan din husleje bliver fastsat? Mange lejere betaler deres husleje uden at vide, hvordan beløbet er beregnet. Huslejereglerne i Danmark er komplekse, men det er vigtigt at forstå dem for at sikre, at du ikke betaler for meget. I denne blog giver vi dig et overblik over, hvordan husleje fastsættes, hvilke faktorer der påvirker den, og hvordan du kan tjekke, om du betaler for meget i husleje.

Hvordan udregnes husleje?

Der er tre primære metoder til at fastsætte husleje i Danmark:

1. Omkostningsbestemt husleje
2. Det lejedes værdi
3. Markedsleje

Hvilken metode der anvendes til lejefastsættelsen af dit lejemål afhænger af forskellige kriterier såsom ejendommens alder, beliggenhed og om kommunen er reguleret eller ureguleret.

Omkostningsbestemt husleje

Denne metode baserer huslejen på udlejers udgifter til drift af ejendommen plus et rimeligt tillæg. For at denne metode kan anvendes, skal følgende betingelser være opfyldt:

• Lejemålet ligger i en kommune med boligregulering.
• Ejendommen er opført før den 31. december 1991.

Undtagelser: Småejendomme, fremleje af ejerlejligheder eller andelsboliger samt visse tagetagelejemål er ikke omfattet af denne metode. Desuden er lejemål, der ikke er gennemgribende forbedret, heller ikke omfattet.

Læs mere om Omkostningsbestemt husleje her.

Det lejedes værdi

Selvom ejendommen ligger i en reguleret kommune, er der visse undtagelser, hvor det lejedes værdi alligevel bruges til at fastsætte huslejen:

Moderniserede eller Betydeligt Renoverede Lejligheder:

Hvis forbedringerne overstiger 2.280 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 260.738 kr. (niveauet for 2024), kan lejen fastsættes efter det lejedes værdi. Dette giver udlejer mulighed for at hæve huslejen på grund af de betydelige forbedringer.

Udlejning af Enkeltværelser: Hvis udlejer selv bor i ejendommen og udlejer enkeltværelser, fastsættes huslejen efter det lejedes værdi. 

Små Ejendomme: Ejendomme med færre end 7 enheder fastsætter lejen efter det lejedes regulerede værdi, selv i regulerede kommuner. Dette giver udlejere af små ejendomme mere fleksibilitet i huslejefastsættelsen.

80/20 Ejendomme: Hvis 80% af ejendommen bruges til andet end beboelse.

I ikke-regulerede kommuner fastsættes huslejen typisk efter princippet om det lejedes værdi uden disse undtagelser. Her sammenlignes dit lejemål med lignende boliger under hensyn til:

• Beliggenhed: Central placering kan øge huslejen.
• Størrelse: Flere kvadratmeter betyder højere husleje.
• Kvalitet og Stand: Nyistandsatte eller velholdte boliger koster mere.
• Udstyr og Inventar: Ekstra faciliteter som opvaskemaskine eller vaskemaskine kan påvirke prisen

Læs mere om Lejedes værdi her.

Markedsleje

Hvis ingen af de ovenstående metoder passer, anvendes markedsleje. Her har udlejer større frihed til at fastsætte huslejen efter markedsvilkårene, så længe den ikke er urimeligt høj.

Hvornår Anvendes Markedsleje?

Markedsleje anvendes typisk i følgende tilfælde:

Nyopførte Ejendomme: Lejemål i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991. 

Konverterede Erhvervsejendomme: Lejemål i ejendomme, som den 31. december 1991 eller inden denne dato lovligt udelukkende blev brugt til erhvervsformål. Dette omfatter ejendomme, der er blevet omdannet fra erhverv til bolig.

Nyindrettede Tagetager: Lejemål i tagetager, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. Dette inkluderer også enkeltværelser og lejligheder i tagetager, der er blevet nyindrettet til beboelse. 

Nypåbyggede Etager: Lejemål i nye etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004. Dette kan være ekstra etager, der er bygget på eksisterende bygninger, hvilket ofte indebærer moderne faciliteter og højere standarder.

Begrænsninger ved Markedsleje

Selvom udlejer har større frihed under markedsleje, er der stadig lovgivningsmæssige begrænsninger:

• Urimelig Høj Husleje: Huslejen må ikke være helt urimelig høj i forhold til tilsvarende lejemål.

Læs mere om Markedsleje her.

Faktorer der påvirker huslejen

Flere elementer spiller ind, når huslejen fastsættes, efter lejedes værdi:

• Nyistandsatte Rum: Opgraderinger som nyt køkken eller badeværelse kan øge huslejen.
• Antal Kvadratmeter: Større boliger har typisk højere husleje.
• Bygningens Alder og Stand: Nyere eller velrenoverede bygninger kan berettige en højere husleje.
• Inventar: Tilstedeværelsen af hårde hvidevarer og andre faciliteter kan påvirke huslejen.
• Beliggenhed: Boliger i attraktive områder eller med gode transportforbindelser kan have højere husleje.

Betaler du for meget i husleje?

Det anslås, at over 100.000 danskere betaler for meget i husleje. Hvis du mistænker, at du er en af dem, er det vigtigt at få det undersøgt. Få det tjekket gratis gennem en gratis huslejevurdering.

Måske er du også interesseret i: