Hvad er omkostningsbestemt husleje?

Omkostningsbestemt husleje er en vigtig metode i fastsættelse af leje i mange danske kommuner. Det er en metode, der sikrer, at lejen baseres på de reelle driftsomkostninger og ejendommens afkastkrav. Her får du en dybdegående forståelse af, hvordan omkostningsbestemt husleje fungerer, og hvilke undtagelser der findes.

Hvad er Omkostningsbestemt Husleje?

Omkostningsbestemt husleje betyder, at lejen beregnes ud fra ejendommens faktiske driftsudgifter samt et afkast på ejendommen. Denne metode anvendes hovedsageligt i regulerede kommuner, især for private udlejningsboliger opført før 1991. Lejen skal afspejle de nødvendige driftsomkostninger og et rimeligt afkast, som defineret i Lejelovens § 19 og § 25.

Forskellige Former for Huslejefastsættelse

Når huslejen skal fastsættes, kan man anvende forskellige metoder. Det er dog vigtigt at bemærke, at valget af metode ikke er frit, men afhænger af specifikke forhold ved ejendommen og lovgivningen:

1. Omkostningsbestemt husleje: Beregnes ud fra driftsudgifter og afkastkrav. Anvendes hovedsageligt i regulerede kommuner for ejendomme opført før 1991.
2. Markedsleje: Fastlægges ud fra den aktuelle markedspris for tilsvarende ejendomme. Anvendes typisk for ejendomme opført efter 1991 eller gennemgribende moderniserede ejendomme.
3. Det lejedes værdi: Husleje bestemmes ud fra den almindeligt gældende leje for lignende lejemål i området. Anvendes ved gennemgribende moderniseringer og i visse småhuse.
4. Reguleret lejeværdi: Anvendes i småhuse og bestemmes ud fra omkostningsbestemt leje af lignende ejendomme i området.

Valget af metode afhænger af ejendommens alder, forbedringstilstand og placering. For eksempel anvendes omkostningsbestemt husleje typisk i regulerede kommuner for ældre ejendomme, mens markedsleje anvendes for nyere ejendomme.

Læs: Er min husleje for høj?

Beregning af Omkostningsbestemt Husleje

Når lejen fastsættes omkostningsbestemt, tages følgende elementer i betragtning:

• Driftsudgifter: Omfatter skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring.
• Afkast: Et beløb, der normalt ikke må overstige 7% af ejendomsværdien pr. 1. april 1973.

Driftsudgifter

De nødvendige driftsudgifter dækker over en række forskellige poster, som samlet set udgør de faktiske omkostninger ved at drive ejendommen. Dette inkluderer:

• Skatter og afgifter: Ejendomsskatter og andre offentlige afgifter.
• Renholdelse: Omkostninger til rengøring og vedligeholdelse af fællesarealer.
• Administration: Udgifter til administration, herunder løn til ejendomsadministrator.
• Forsikring: Præmier til ejendomsforsikringer.

Disse omkostninger fordeles på ejendommens samlede kvadratmeter, hvilket giver en omkostningspris per kvadratmeter. Lejen skal afspejle disse omkostninger plus et rimeligt afkast.

Afkast

Afkastet på ejendommen er en central del af omkostningsbestemt husleje og sikrer udlejeren en passende økonomisk gevinst ved udlejning af ejendommen. Afkastet beregnes på baggrund af ejendomsværdien pr. 1. april 1973, som defineret i Lejelovens § 25. Det maksimale afkast er fastsat til 7% af denne værdi.

Eksempel på beregning af afkast:

Hvis ejendomsværdien pr. 1. april 1973 er vurderet til 1.000.000 kr., kan afkastet maksimalt være 7% af denne værdi, hvilket svarer til 70.000 kr. årligt. Dette beløb lægges til de nødvendige driftsudgifter for at finde den samlede husleje.

Undtagelser til Afkastreglen

Der er undtagelser til reglen om de 7%, der afhænger af, hvornår lejeboligen er taget i brug. Her er nogle specifikke undtagelser:

Ejendomme taget i brug efter 1963:

Udlejeren kan som afkast beregne et beløb, der ikke må overstige rimelige ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejendommens opførelse. Hertil lægges en passende forrentning af den resterende del af den rimelige anskaffelsessum, jf. Lejelovens § 25, stk. 

For disse ejendomme, der er opført og udlejes af udlejere omfattet af lov om realrenteafgift, kan afkastet beregnes som for ejendomme finansieret med størst muligt indekslån efter § 25, stk. 4.

Omkostningsbestemt Husleje i Praksis

Driftsomkostninger fordeles på ejendommens samlede kvadratmeter, hvilket giver en omkostningspris per kvadratmeter. Lejen skal afspejle disse omkostninger plus et rimeligt afkast. Det er en proces, der kræver nøjagtighed og gennemsigtighed for at sikre en fair lejeaftale for både udlejer og lejer.

Undtagelser til Omkostningsbestemt Husleje

Der er flere situationer, hvor omkostningsbestemt husleje ikke gælder:

• Nyopførte ejendomme (efter 1991): Her anvendes markedsleje.
• Gennemgribende moderniserede lejligheder: Hvis forbedringerne overstiger visse beløb, kan huslejen fastsættes efter det lejedes værdi.
• Enkeltværelser i udlejers beboelsesejendom: Huslejen fastsættes efter det lejedes værdi.
• Småhuse (ejendomme med mindre end 7 enheder): Lejen fastsættes efter det regulerede lejedes værdi, baseret på omkostningsbestemt leje af lignende ejendomme i området.
• 80/20 ejendomme: Hvis 80% af ejendommen anvendes til erhverv, fastsættes huslejen efter det lejedes værdi.
• Konverterede lejemål: Ejendomme, der før 1991 var erhvervslejemål, kan fastsætte huslejen efter markedsleje.

Læs mere om markedsleje også kendt som "fri leje" her.

Uregulerede Kommuner

I uregulerede kommuner gælder reglerne om omkostningsbestemt husleje ikke. Her fastsættes huslejen ofte frit efter markedsleje. Dette betyder, at lejen kan fastsættes ud fra den aktuelle markedspris for tilsvarende ejendomme.

Eksempler på uregulerede kommuner inkluderer:

• Billund
• Fanø
• Greve
• Herning
• Ikast-Brande
• Læsø
• Mariagerfjord
• Rebild
• Ringkøbing-Skjern
• Samsø
• Solrød
• Struer
• Thisted
• Tønder
• Varde
• Vesthimmerland
• Ærø

I disse kommuner er udlejer friere til at fastsætte huslejen, hvilket giver mulighed for at justere lejen efter efterspørgslen og markedsforholdene.

Hvad er Det Lejedes Værdi?

Det lejedes værdi refererer til den husleje, der er almindelig for tilsvarende lejemål i samme område. For at fastsætte denne værdi tages hensyn til beliggenhed, størrelse, kvalitet, og vedligeholdelsestilstand. Hvis der opstår uenighed, kan huslejenævnet eller boligretten træde til og afgøre, hvad den rimelige leje er.

Afsluttende Tanker

Omkostningsbestemt husleje sikrer en retfærdig leje, der afspejler de faktiske omkostninger ved at drive en ejendom samt et rimeligt afkast til udlejeren. For både lejere og udlejere er det vigtigt at forstå, hvordan denne metode fungerer, og hvornår den anvendes. Gennemsigtighed og forståelse af reglerne.

Læs også: Få et indblik i husleje.

Måske er du også interesseret i: